El impacto del coronavirus en los contratos de alquiler de local de negocio

La complicada situación en la que nos encontramos como consecuencia del Coronavirus está produciendo efectos incluso en las relaciones contractuales.

En el caso de los contratos de alquiler de local de negocio, ya sean tiendas o bares entre otros, la pandemia del Covid-19 se traduce en la imposibilidad o dificultad del inquilino de pagar la renta que se pactó inicialmente en el contrato, debido al descenso de sus ingresos.

Se plantea la cuestión de si se puede llevar a cabo una modificación de las condiciones del contrato inicialmente pactadas ante esta situación de fuerza mayor, y en el peor de los casos, la suspensión o resolución del contrato. En estos supuesto primero hay que acudir a la ley existente, y en ese sentido nos remitimos al Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.  Y en ese sentido citamos el artículo 2 del citado Real Decreto :

«Artículo 2. Otros arrendamientos para uso distinto del de vivienda.

  1. La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, o de industria, cuyo arrendador sea distinto de los definidos en el artículo 1.1, y cumpla los requisitos previstos en el artículo 3, podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.
  2. Exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refieren los apartados anteriores, las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia”

Para el caso de que la normativa exitente no contemple su situación, podría contemplarse el acudir al recurso de la cláusula REBUS.

 

La cláusula rebus sic stantibus

La cláusula rebus sic stantibus permite la revisión de las obligaciones y contratos cuando, por circunstancias sobrevenidas, se ha roto el equilibrio económico del contrato y a una de las partes le resulta imposible o muy gravoso su cumplimiento.

Aunque carece de regulación legal en nuestro derecho civil común, existe numerosa jurisprudencia al respecto.

Según la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, los requisitos que se tienen que dar en la actualidad para poder aplicar esta cláusula son:

  1. Cambio en las circunstancias o alteración extraordinaria en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración.
  2. La imprevisibilidad, esto es, que los acontecimientos no se tuvieron en cuenta ni podía esperarse que se tuvieran en cuenta.
  3. La excesiva onerosidad, que se puede reflejar a través de un incremento del coste de la prestación o bien que represente una disminución del valor de la contraprestación recibida.
  4. La subsidiariedad, según reiteradas sentencias del TS, se refiere a que “su función no resulte ya cumplida por la expresa previsión de las cláusulas de revisión o de estabilización de precios “

En definitiva,  según reiterada jurisprudencia del TS (STS 30 de junio de 2014), se podría aplicar perfectamente la mencionada cláusula a los contratos afectados por la pandemia del Covid-19, siempre y cuando se den los requisitos enunciados anteriormente.

Dado que los efectos del Coronavirus en las relaciones contractuales están generando una situación de incertidumbre continua sobre cómo deben distribuirse los riesgos contractuales, en caso de conflicto entre arrendador y arrendatario será el juez el que los asigne y reparta, en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, y según los principios de buena fe contractual (arts. 7 y 1258 CC) y de equidad (art. 3.2 CC), tratando siempre de garantizar la mayor igualdad de intereses.

Si eres uno de los inquilinos afectados ante esta situación, desde Avanzac Abogados te sugerimos nos contactes online o por teléfono, y te ofreceremos asistencia a través de la vía telemática, pues es importante contar desde el principio con el asesoramiento de abogados expertos.

 

 

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